Modernizace bytových jader z pohledu stavebního zákona

V období let 1950 – 1989 bylo v městě Kroměříž vybudováno několik set bytů v bytových domech. Z větší části šlo o výstavbu typových domů, široké veřejnosti známých jako „paneláky“. Ať už šlo o jakýkoliv konstrukční systém, vždy obsahoval jeden prvek, který byl této výstavbě společný a to montované bytové jádro. Bytové jádro obsahovalo záchod, koupelnu a vedla jím tzv. instalační šachta, ve které se nacházelo vedení vody, elektřiny, kanalizace, příp. plynu. Jádra byla z větší části tvořena umakartem na nosné kovové konstrukci. Předpokládaná doba životnosti bytového jádra byla dle typu 30-50 let. Po roce 1997 docházelo v rámci privatizace bytového fondu k jeho masivnímu prodeji do rukou původním nájemníkům, pouze v případě že nájemník neměl zájem, byl byt prodán jinému zájemci a nájemníkovi bylo zachováno jeho právní postavení. Většina nových majitelů však nebyla spokojena se stavebním stavem nově nabytého majetku a jako první co přišlo na řadu modernizovat, bylo bytové jádro. Před vlastníkem stály tak dva zásadní problémy. Jakou metodou modernizovat bytové jádro a jak správně postupovat, aby nedošlo k porušení stavebního zákona (zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu). V tomto článku se nebudeme zabývat jednotlivými stavebními metodami modernizace bytového jádra, ale seznámíme majitele bytů, jak správně postupovat ve vztahu ke stavebnímu úřadu abychom předešli případným problémům.

Nejjednodušším stavem, se kterým se může stavebník setkat je, že rekonstruuje bytové jádro přesně v původním místě, dodrží původní rozměry, vybral si technologii montáže ze sádrokartonu a vede rozvody energií v původních trasách. V tomto případě dochází z hlediska statického působení k minimálnímu přitížení stropní konstrukce. Proto zde stavebník pouze v souladu s § 55 odst. 2 písm. b) stavební úpravy ohlásí stavebnímu úřadu na tiskopise, který je k dispozici i na podatelně městského úřadu a tímto úkonem je vše vyřízeno. Pouze počká na sdělení stavebního úřadu, že proti zamýšleným úpravám nemá námitek. Pokud toto sdělení neobdrží stavebník do 30ti dnů ode dne ohlášení, může s úpravami taktéž začít, neboť uplynutím této lhůty se má zato, že stavební úpravy jsou řádně ohlášeny. Pouze u staveb nacházejících se v památkové rezervaci či v ochranném pásmu památkové rezervace je třeba získat souhlas orgánu památkové péče (v městě Kroměříži tento odbor sídlí v budově č. 33 na Velkém náměstí, v 1. patře. Ve stejné budově sídlí i městská policie.).

Složitější je případ, kdy oproti výše uvedenému dochází k použití jiného stavebního materiálu než sádrokartonu. V takových případech je třeba u objektů vyšších než 4 patra doložit k ohlášení statický posudek, že stropní konstrukce příp. základy objektu jsou schopny novou zátěž vzniklou změnou materiálu bytového jádra bezpečně přenést. Jinak jsou náležitosti ohlášení stejné.

Z hlediska stavebníka je nejsložitější případ, pokud chce provést bytové jádro jiných rozměrů, než bylo původní. V tomto případě je již nutno požádat o stavební povolení stavební úřad. Jako součást žádosti je nezbytné předložit 2x projektovou dokumentaci včetně schematického zakreslení rozvodů energií, vody a kanalizace. Dále je třeba přiložit statický výpočet případně stanovisko projektanta, že zamýšlená změna dokončené stavby je z hlediska statiky celého objektu vhodná. Také je třeba samozřejmě stanovisko orgánu památkové ochrany, pokud se objekt nachází v památkové rezervaci či jeho ochranném pásmu. Tuto informaci je možno získat na stavebním úřadě v Kroměříži, kde je k dispozici mapka s uvedením hranic obou dvou památkově chráněných oblastí.

Pro stavebníka je také důležité vědět, že při vlastním provádění stavby musí zabezpečit, aby při provádění stavebních úprav byly dodrženy základní požadavky a to na ochranu před hlukem, vibracemi a polétavým prachem. Také bývá dobrým zvykem na provádění prací upozornit sousedy a správce objektu. Z hlediska sousedských vztahů je velmi dobré dodržovat období nočního klidu, nedělí a svátků. Pokud budete potřebovat podrobnější informace, lze je získat na stavebním úřadě v Kroměříži u kteréhokoliv jeho pracovníka. Doufáme, že tento jednoduchý návod vám pomůže v řešení této problematiky a vyhneme se společně nutnosti řešit případné porušení stavebního zákona formou pokut za jeho nedodržování a zdlouhavému řízení o dodatečném stavebním povolení podle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona.

Mgr. Miloš Malý

vedoucí stavebního úřadu

Městského úřadu Kroměříž